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贷款指南

发布日期:2016-03-25 来源:本站

      个人住房公积金贷款(简称:公积金贷款),是指住房公积金管理中心以职工缴存的住房公积金为资金来源,委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工定向用于购买自住房时发放的贷款。
        组合贷款,是指借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时,其不足部分可同时向商业银行申请商业性个人住房贷款,两种贷款总称为组合贷款。
        一、贷款对象和条件
        (一)贷款对象
        凡在武汉住房公积金管理中心及其分中心(以下统称“管理中心”)按规定连续正常足额缴存住房公积金达6个月(职工个人住房公积金缴存账户开户时间距贷款申请时间满180天,缴存账户状态正常,按月连续缴存时间满6个月,不含补缴)及以上的职工,在购买自住住房时可申请公积金贷款或组合贷款。
        (二)贷款基本条件
        1、借款人持有合法身份证件,且具有完全民事行为能力;
        2、借款人及其配偶信用记录良好,符合公积金贷款审核标准;
        3、有稳定的经济收入和按时归还公积金贷款本息的能力;
        4、具有真实购房行为,且除住房商业贷款转住房公积金贷款外,该购房行为一般发生在一年以内;所购住房权属清晰、手续合法齐全且无法律纠纷;
        5、无尚未还清的公积金贷款;
        6、同意以所购住房进行贷款抵押,或以国债、银行定期存单、有价证券等管理中心认可的方式提供担保。
        二、主要贷款类型
        (一)购一手房公积金贷款:包括购买商品房、经济适用住房、集资合作建房等自住住房贷款;购买酒店式公寓、公寓式酒店等以投资为主要目的的房屋,住房公积金贷款不予受理。
        (二)购二手房公积金贷款:购买可上市交易的存量房(即二手房)贷款,房屋建成年限应在30年以内。所购住房必需为已办理《房屋所有权证》、《土地使用权证》的成套住房。
        (三)商贷转公积金贷款:住房公积金缴存职工将本人或配偶未结清的个人住房商业贷款(不含组合贷款中商贷部分)转换为管理中心审核发放的住房公积金贷款。所购房屋应已办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。
        三、贷款额度与比例及计算公式
        (一)贷款额度与比例
        1.一手房公积金贷款额度与比例:
        购首套房申请公积金贷款的,最高贷款额度为50万元,所购住房建筑面积在144平方米(含)以下的,最高贷款比例不超过房屋总价的80%,最低首付款比例降低至20%;建筑面积在144平方米以上的,最高贷款比例不超过所购房屋总价的70%,最低首付款比例为房屋总价的30%。
        购二套房申请公积金贷款且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在144平方米以下规定的,最高贷款额度为50万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额,最高贷款比例不超过房屋总价的40%,所购住房建筑面积在144平方米(含)以下的,最低首付款比例降低至20%,建筑面积在144平方米以上的,最低首付款比例为房屋总价的30%。 

购一手房公积金贷款政策

 

现住房面积及贷款情况

所购住房面积

最低首付比例

最高贷款比例

最高贷款额度

利率

首套

无房无公积金贷款

面积≤144㎡

20%

80%

50万

基准

面积>144㎡

30%

70%

50万

基准

二套

面积﹤144㎡,未曾使用公积金贷款

面积≤144㎡

20%

40%

50万

上浮10%

面积>144㎡

30%

40%

50万

上浮10%

面积﹤144㎡,曾使用公积金贷款但已结清

面积≤144㎡

20%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

面积>144㎡

30%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

面积﹤144㎡,曾使用公积金贷款且未结清

不能贷款

面积≥144㎡

不能贷款


        2.二手房公积金贷款额度与比例:
        购首套房申请公积金贷款的,最高贷款额度为50万元,贷款比例和首付款比例按房屋建成年限分为三个等级,房屋建成年限在10年(含10年)以内的,所购住房建筑面积在144平方米(含)以下的,最高贷款比例不超过房屋总价的80%,最低首付款比例降低至20%,建筑面积在144平方米以上的,最高贷款比例不超过所购房屋总价的70%,最低首付款比例为房屋总价的30%;房屋建成年限在11-20年(含20年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的60%,最低首付款比例为房屋总价的30%;房屋建成年限在21-30年(含30年)以内的,贷款最高比例不超过房屋总价的50%,最低首付款比例为房屋总价的30%。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。
        购二套房申请公积金贷款且符合武汉市职工家庭现有住房的建筑面积在144平方米以下规定的,最高贷款额度为50万元扣减首次已使用住房公积金贷款后的差额,最高贷款比例不超过房屋总价的40%,首付款比例按房屋建成年限分为三个等级,房屋建成年限在10年(含10年)以内的,所购住房建筑面积在144平方米(含)以下的,最低首付款比例降低至20%,建筑面积在144平方米以上的,最低首付款比例为房屋总价的30%;房屋建成年限在11-20年(含20年)以内的,最低首付款比例为房屋总价的30%;房屋建成年限在21-30年(含30年)以内的,最低首付款比例为房屋总价的30%。其中房屋总价的认定以房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。
 

购二手房公积金贷款政策

 

现住房面积及贷款情况

所购住房建成年限

所购住房面积

最低首付比例

最高贷款比例

最高贷款额度

利率

首套

无房无公积金贷款

10年(含)以内

面积≤144㎡

20%

80%

50万

基准

面积>144㎡

30%

70%

50万

基准

11—20年

/

30%

60%

50万

基准

21-30年

/

30%

50%

50万

基准

二套

面积﹤144㎡,未曾使用公积金贷款

10年(含)以内

面积≤144㎡

20%

40%

50万

上浮10%

面积>144㎡

30%

40%

50万

上浮10%

11—20年

/

30%

40%

50万

上浮10%

21-30年

/

30%

40%

50万

上浮10%

面积﹤144㎡,曾使用公积金贷款但已结清

10年(含)以内

面积≤144㎡

20%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

面积>144㎡

30%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

11—20年

/

30%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

21-30年

/

30%

40%

50万扣减首次公积金贷款金额后的差额

上浮10%

面积﹤144㎡,曾使用公积金贷款且未结清

不能贷款

面积≥144㎡

不能贷款

        

       3.商贷转公积金贷款额度与比例:商贷转公积金贷款额度不得超过剩余的商贷金额,同时不得超过上述关于一、二手房贷款额度与比例的规定。
        (二)贷款额度计算公式
        1.不高于按照贷款还款能力确定的贷款额度
        贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×35%×12个月×贷款期限;
        2.不高于按照公积金缴存时间和缴存余额综合确定的贷款额度
        贷款额度=(借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额)×20倍×缴存时间系数。公积金缴存账户必须为正常缴存账户。缴存时间系数详见下表:

借款人缴存时间

缴存时间系数

6≤缴存时间≤12(月)

0.5

12<缴存时间≤24(月)

0.8

24<缴存时间≤36(月)

1

36<缴存时间≤60(月)

1.2

缴存时间>60(月)

1.5

        注:(1)新参缴住房公积金的职工,个人住房公积金的缴存账户开户时间应距申请住房公积金贷款时间满180天,按月连续缴存6个月以上(不含一次性补缴),且缴存账户状态正常。
        (2)已参缴住房公积金6个月及以上的职工,按实际汇缴(含按月补缴,不含一次性补缴)月数计算缴存时间,确定对应缴存时间系数及贷款额度。
        (3)对于异地调入武汉市的职工,应由异地公积金中心出具正常缴存6个月及以上的缴存证明,并将异地缴存的公积金全部转移至本地公积金账户。异地缴存住房公积金按其缴存时间系数(参数值统一设定为0.8)及缴存余额倍数参与贷款额度计算。否则,按武汉市新参缴住房公积金职工的审核条件,核定住房公积金贷款资格。
        (4) 对于六个月以内公积金缴存基数或缴存比例发生调整变动的,按调整之前的缴存基数、比例计算贷款额度。
        (三)住房公积金贷款房屋套数认定标准
        1.购首套自住住房的认定
        借款人职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)在武汉市房产主管部门的房屋信息系统(依据市房产信息中心出具的《借款人家庭住房信息查询结果通知单》)中无住房信息(或查询的房屋信息与拟申请公积金贷款所购房屋为同一套住房的);且武汉住房公积金系统记录系首次公积金贷款的。
        2.购第二套住房的认定
        有下列情况之一的,按购买第二套住房认定:
        (1)借款人及配偶首次利用公积金贷款购买住房,在本市房产主管部门的房屋信息系统中,登记其家庭仅有一套住房,且建筑面积在144平方米以下,并与拟申请使用公积金贷款所购房屋非同一套住房的。
        (2)借款人及配偶已使用公积金贷款(且贷款金额不足50万元)购买过一套住房,即公积金系统有贷款记录并已结清贷款,且在本市房产主管部门的房屋信息系统登记仅有一套建筑面积在144平方米以下住房,再次申请贷款购买住房的。
        3.第三套及以上住房的认定
        职工家庭成员在房产主管部门的房屋信息系统登记有两套及以上住房的,或公积金系统的贷款记录达2次及以上的,其住房公积金贷款申请均不予受理。
        4.婚姻状况变化等特殊情形的认定
        (1)借款人或配偶在原单身时,其中一方已使用公积金贷款购买过一套住房,现以夫妻双方名义再次申请公积金贷款的,按第二套住房认定。
        (2)夫妻双方在婚姻存续期间使用公积金贷款购买过一套住房并已结清贷款,在离异后其中一方再次申请公积金贷款的,按第二套住房认定;夫妻双方在婚姻存续期间使用公积金贷款购买过一套住房,贷款尚未结清,离异后公积金贷款归属借款人一方偿还的,另一方再次申请公积金贷款,按第二套住房认定。
        (3)借款人或配偶在原单身时,已分别使用过公积金贷款,现以夫妻双方名义再次申请公积金贷款,贷款申请不予受理。
        四、贷款期限与利率
        (一)贷款期限
        一手房公积金贷款期限最长为30年,二手房公积金贷款期限最长为20年,商贷转公积金贷款的期限在满足前述规定的情形下不得超过商贷剩余年限,同时借款人年龄加贷款期限不得超过规定年限(男职工不超过65岁,女职工不超过60岁)。
        (二)贷款利率
        现行住房公积金贷款期限1-5年,年利率为2.75%,贷款期限6-30年,年利率为3.25%;购买第二套住房申请公积金贷款的利率,按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。
        贷款期限内如遇国家调整利率,已发放的公积金贷款,其利率当年内不作调整,具体调整时间为下年度的元月1日。
        五、公积金贷款的归还及结清办理
        (一)公积金贷款的还款日期
        借款人自放款之日的次月开始按月归还贷款本息,并在每月20日前归还贷款。
        (二)公积金贷款还款方式
        还款方式包括等额本金和等额本息两种方式。
        还款方式变更是指由等额本金变为等额本息或由等额本息变为等额本金。借款人持本人身份证可直接到其贷款银行柜台或公积金管理中心办理还款方式变更业务。还款方式变更除了贷款发放的当月和每年的元月不能办理外,其他时间均可办理。
        (三)公积金贷款提前还款
        借款人从贷款发放的次月起,可随时(无次数限制)到其贷款银行所属公积金业务经办网点办理提前还款业务。还款金额可选择100元(含100元)以上的任意金额,所还金额依次顺序归还逾期罚息、逾期利息、逾期本金(逾期本息按期次顺序归还)、本期利息、本期本金、提前还款。
        (四)公积金贷款结清办理
        借款人按《借款合同》约定,在还款至最后一个月时,应亲自到贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续;借款人还清全部贷款本息后,凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到房产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
        六、公积金贷款办理流程
        (一)一手房公积金贷款流程:
        第一步  贷款咨询
        借款申请人向管理中心的受托银行进行贷款咨询,领取《一手房个人住房公积金贷款资料夹》,按要求填写完毕,并连同以下资料一同提交受托银行:
        第二步  提交申请
        1.借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;
        2.婚姻状况证明原件及复印件(单身需签署单身声明);
        3.经房产部门备案的购房合同和不低于房屋总价20%的首付款收据原件及复印件;
        4.贷款银行要求提交的其它证明材料。
        第三步  贷款受理、银行初审
        1.受托银行与借款申请人进行面谈,审核其提交的申请资料;
        2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》,审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况;
        3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”;
        4.对符合贷款条件的借款人,受托银行在公积金系统中进行贷前试算,根据试算结果和还贷能力,与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式;
        5.受托银行在公积金系统中进行初审,初审未通过的,及时通知借款人并告知原因。
        第四步  签订合同
        贷款初审通过后,受托银行与借款申请人、购房人面签借款(抵押)合同,并填写房产抵押登记等相关贷款资料。
        第五步 银行复审
        受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。
        第六步 管理中心终审   
        管理中心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审,
        第七步 银行抵押登记
        终审通过后,待相关部门办理完抵押手续后,将贷款资金以转账方式直接划入售房单位账户。
        (二)二手房公积金贷款流程:
        第一步贷款咨询
        借款申请人向受托银行进行贷款咨询,受托银行对借款人夫妻双方及卖方夫妻双方进行面谈做好谈话笔录之后,对初步审查符合条件的借款人发放《二手房个人住房公积金贷款资料夹》,按要求填写完毕,并连同以下资料一同提交受托银行:
        第二步提交申请
        1、借款人及卖方夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;
        2、婚姻状况证明原件及复印件(单身需签署单身声明);
        3、卖方名下的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件及复印件;
        4、房屋产权共有人同意出售房产的书面文件,保证所售房产权明晰、交易合法;
        5、《武汉市存量房买卖合同》(需在银行面签);
        6、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》;
        7、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。
        第三步贷款受理、银行初审
        1.受托银行与借款申请人进行面谈,审核其提交的申请资料;
        2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》,审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况;
        3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”;
        4.对符合贷款条件的借款人,受托银行在公积金系统中进行贷前试算,根据试算结果和还贷能力,与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式;
        5.受托银行在公积金系统中进行初审,初审未通过的,及时通知借款人并告知原因。
        第四步签订合同
        贷款初审通过后,受托银行与借款申请人、购房人面签借款(抵押)合同,并填写房产抵押登记等相关贷款资料。
        第五步  交易过户
        房屋买卖双方到房产局办理房屋“两证”交易过户手续。
        第六步  银行复审
        受托银行对借款申请人的全套资料进行复审。
        第七步  管理中心终审   
        管理中心对受托银行复审通过的贷款资料进行终审。
        第八步  银行抵押
        银行由受托银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续,并领取《房屋他项权证》。
        第九步  银行放款
        终审通过后,由管理中心将贷款资金通过受托银行直接划转到卖方的存款账户内。
        注:为缩短贷款发放时限,借款人也可以选择中心认可的担保机构提供阶段性担保,在交易过户后,凭两证及阶段性担保函先行向借款申请人发放贷款,再由担保公司办理抵押登记等后期手续。
        (三)商业贷款转公积金贷款办理流程:
        第一步  贷款咨询,提交申请
        转贷人到原商贷银行咨询,领取《个人住房公积金转贷资料夹》,按要求填写完毕,并连同以下资料一同提交原商贷银行:
        1、借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;
        2、婚姻状况证明原件及复印件(单身需签署单身声明);
        3、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;
        4、办理原商贷的《借款抵押合同》原件和《商品(经济)房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件
        5、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》(二手房商贷转公积金贷款);
        6、房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书;
        7、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。
        第二步  贷款受理
        1.受托银行与借款申请人进行面谈,审核其提交的申请资料;
        2.查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》,审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况;
        3.受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”;
        4.对符合贷款条件的借款人,受托银行在公积金系统中进行贷前试算,根据试算结果和还贷能力,与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式;
        5.受托银行在公积金系统中进行初审,初审未通过的,及时通知借款人并告知原因。
        第三步  办理担保
        对初审通过的转公积金贷款,由银行工作人员通知转贷人持下列资料到担保公司办理担保手续:
        1.转贷人及配偶的身份证、结婚证原件及复印件(转贷人为单身的需签署单身声明);
        2.原商贷所购房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》原件;
        3.受托银行加盖公章的《贷款审批信息确认表》。
        第四步  签订合同
        转贷人凭担保公司出具的《阶段性担保函》与贷款银行签订《借款合同》、《抵押合同》。
        第五步  预存资金
        转贷人将原商贷余额与转贷的差额部分,用自有资金存入转贷银行开立的存款专户,用于提前结清原商业贷款。
        第六步  贷款发放
        管理中心发放贷款资金,由转贷银行通知转贷借款人将公积金贷款资金和借款人预存资金同时结清原商业贷款。
        第七步  办理抵押
        由担保公司代为办理原商业贷款房产抵押注销手续,并办妥转公积金贷款抵押登记手续(此程序由担保公司办理)。
        (四)住房公积金异地贷款办理流程
        1.武汉缴存公积金,到异地申请贷款
        在武汉缴存公积金、到借款人户籍地购房申请异地公积金贷款的,可携本人身份证、户口簿到武汉公积金中心所有分中心业务窗口提出申请,填写《住房公积金异地贷款申请书》,领取《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》;
        2.在异地缴存公积金,到户籍地武汉申请异地贷款
        在长沙、合肥、南昌及湖北省内缴存公积金、到户籍地武汉购房申请异地公积金贷款的,持本人及配偶身份证、户口簿、结婚证(单身需签署单身声明)、缴存地房查证明、购房合同和缴存地中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》,统一到武汉公积金中心贷款管理处提出异地贷款申请,办理异地公积金缴存信息核实、录入和标识。
         七、办理网点
        受武汉住房公积金管理中心委托办理公积金贷款的银行有18家:建设银行、工商银行、农业银行、交通银行、中国银行、汉口银行、招商银行、农商银行、光大银行、邮政储蓄银行、浦发银行、华夏银行、兴业银行、中信银行、民生银行、湖北银行、平安银行、广发银行,以及其受理公积金贷款的经办网点。
        八、政策咨询及查询服务
        网址:www.whgjj.cn         客服热线:027-12329
        武汉住房公积金管理中心市民之家分中心
        地址: 武汉市江岸区金桥大道117号
        武汉住房公积金管理中心省直分中心
        地址:洪山区珞瑜路281号融科珞瑜中心1层
        武汉住房公积金管理中心高校分中心
        地址:武昌区小洪山东区34号湖北省科技创新大厦B栋1-2层  (武汉大学西门对面)

        武汉住房公积金管理中心铁路分中心
        地址:武昌区友谊大道沙湖友谊国际1栋4-5号
  
        武汉住房公积金管理中心东湖分中心
        地址:东湖高新区珞瑜东路2号巴黎豪庭广场
   
        武汉住房公积金管理中心汉阳分中心
        地址:汉阳区汉阳大道626号七里香苑大门
   
        武汉住房公积金管理中心汉口分中心
        地址:东西湖区金银湖路翠堤春晓小区 24栋商业裙房1层
 
        武汉住房公积金管理中心新洲分中心
        地址:新洲区邾城街齐安大道350号(中国银行附楼)
        武汉住房公积金管理中心蔡甸分中心
        地址:蔡甸区蔡甸街茂兴路3附2号(知音人家小区门楼)
  
        武汉住房公积金管理中心黄陂分中心
        地址:黄陂区前川街百秀街30号
  
        武汉住房公积金管理中心江夏分中心
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